Finanzen

Die Gemeinde Oberengstringen verfügt über ein bedeutendes Liegenschaftsportfolio (Gebäude, Grundstücke), welches in der Bilanz im Finanzvermögen zum aktuellen Verkehrswert ausgewiesen wird. Dabei handelt es sich definitionsgemäss um Vermögenswerte, die jederzeit frei veräussert werden können.

Insgesamt kann der aktuelle Wohnungsmix in der Gemeinde (unabhängig davon, ob der jeweilige Eigentümer die Gemeinde selbst oder Private sind) als unbefriedigend beurteilt werden. Die renovationsbedürftigen Bauten generieren einerseits mehrheitlich tiefe Mietzinsen und ziehen andererseits vorwiegend eher Familien mit kleinem Einkommen an, die auf Unterstützungsleistungen angewiesen sind.

Vor dem Hintergrund, dass sich die Gemeinde in einer angespannten finanziellen Lage befindet, welche zumindest vorerst keinen Spielraum für mögliche Steuersenkungen bietet, sehen wir im Bereich Liegenschaften Handlungsbedarf.

Heute investieren – morgen profitieren

Die gemeindeeigenen Liegenschaften sollen laufend einer strategischen Lagebeurteilung unterzogen werden, um mögliche sinnvolle Erneuerungsinvestitionen zu identifizieren. Durch grössere Investitionen können moderne, attraktivere Wohnformen ermöglicht werden und das Wohnungsangebot unserer Gemeinde wird so dauerhaft aufgewertet. Die Zielsetzung ist ein ausgewogenes, nicht mehr mehrheitlich im Tiefkostenbereich angesiedeltes Liegenschaftsportfolio und damit eine erhöhte Standortattraktivität für Oberengstringen. Ebenso sollten private Vermieter noch enger eingebunden werden, damit sich auch diese mit Investitionen in ihre Liegenschaften auseinandersetzen.

Durch Investitionen in der Grössenordnung von CHF 10 Mio. werden sich die Erträge auf diesen Liegenschaften erhöhen und sich wiederkehrend positiv (plus 30%) auf deren Rendite auswirken. Des Weiteren ist zu erwarten, dass hochwertigere Wohnformen die (vergleichsweise zum Kanton ZH) tiefe Steuerkraft pro Einwohner steigern werden. Die Steuerkraft liegt in Oberengstringen Stand 2020 gemäss Finanzbericht der Gemeinde bei rund CHF 2789.- pro Einwohner (Durchschnitt aller Gemeinden im Kanton ZH: CHF 3809.-).

Das derzeitige Zinsumfeld ist seit längerem äusserst attraktiv und erlaubt, für Investitionen notwendiges Fremdkapital zu tiefen Zinssätzen aufzunehmen.

Liegenschaftsportfolio

Im Sinne einer Überarbeitung und Fokussierung des aktuellen Liegenschaftsportfolios der Gemeinde soll – neben der verstärkten Investitionstätigkeit – auch vereinzelt geprüft werden, ob bestehendes Bauland (bzw. für die Gemeinde unattraktive Bauten) veräussert werden soll. Somit steht neben dem betrieblichen Cash Flow und der Aufnahme von Fremdkapital eine weitere Finanzierungsquelle zur Standortförderung zur Verfügung. Die Zielsetzung ist eine Fokussierung auf Liegenschaften, welche einen höheren Mehrertrag generieren.

Ein entsprechender Spielraum auf der Kostenseite (Einsparungsmassnahmen) bleibt – zumindest bis die genannten Massnahmen (vgl. Ziff. 2.1) betreffend dem Liegenschaftsportfolio vorgenommen werden – gering. Die zu erwartenden Mehrerträge sollen sowohl weiter konsequent in Liegenschaften investiert als auch in Form von Steuersenkungen an die Bevölkerung weitergegeben werden. Steuersenkungen und die Aufwertung der Liegenschaften werden die Attraktivität der Gemeinde Oberengstringen weiter erhöhen.